Beschreibung

Inhaltsangabe:Einleitung:
Im Rahmen dieser Arbeit soll dargestellt werden, welchen Einfluss der Energieausweis auf die Immobilienbranche " im Speziellen auf die Immobilienbewertung " ausübt und wie sich der Energieausweis in die einzelnen Wertermittlungsverfahren betragsmäßig und transparent integrieren lässt. Die wesentliche Frage in dieser Arbeit ist, ob auch die mit dem Energieausweis verbundenen Betriebskosten der Gebäudetechnik für die Immobilienbewertung Relevanz haben, und ob potentielle Mieter/Eigentümer zukünftig diese Thematik bei der Auswahl der Immobilie beachten werden.
Dabei werden anhand umfassender Literaturrecherchen die vorhandenen Erkenntnisse aufgezeigt und analysiert. Anhand dieser Erkenntnisse erfolgt die weitere Bearbeitung mit der Befragung der Marktteilnehmer (Eigentümer in Eigennutzung, Vermieter und Mieter). Da es in Bezug auf den Energieausweis noch keine Erfahrungswerte gibt, wurde die Befragung mittels der quantitativen Forschungsmethode durchgeführt.
Ziel dieser Arbeit ist es, den Zugang der Marktteilnehmer zum Energieausweis zu erforschen und aufzuzeigen, wie anhand dieser Ansichten die Integration des Energieausweises in den einzelnen Wertermittlungsverfahren umgesetzt werden kann. Aufgrund fehlender Marktdaten von realen Immobiliendaten werden fiktive Beispiele für das Sachwert-, das Ertragswert- und das Vergleichswertverfahren dargestellt. Die in den Beispielen dargestellten möglichen Ansätze und Integrationsmöglichkeiten können für jede reale Immobilienbewertung als Grundlage bzw. Nachschlagewerk herangezogen werden. Nicht Gegenstand dieser Arbeit ist, die tatsächliche Auswirkung des Energieausweises darzustellen, da die dafür notwendigen Marktdaten " aufgrund der relativ kurzen Einführungsphase " noch nicht vorhanden sind. In den nächsten Jahren wird sich aber zeigen, welchen tatsächlichen Einfluss der Energieausweis auf die Immobilienbewertung ausüben wird.
Mit der Einführung des Energieausweises am österreichischen Immobilienmarkt wird eine gewisse Transparenz in Bezug auf energieeffiziente bzw. energieineffiziente Gebäude geschaffen. Da noch keine Erfahrungswerte mit dem Energieausweis vorhanden sind, ist am Markt eine gewisse Unsicherheit eingetreten. Niemand kann sagen, wie sich der Energieausweis auf den Immobilienmarkt auswirken wird, bzw. wie dies zahlenmäßig dargestellt werden kann. Da dies vor allem in der Bewertung von Immobilien eine wesentliche Rolle spielen kann, da z.B. energieineffiziente Gebäude aufgrund der höheren Energiekosten weniger nachgefragt werden könnten, ist die Notwendigkeit zur wissenschaftlichen Bearbeitung mit Lösungsansätzen gegeben. Diese Arbeit soll vor allem Gutachtern in der Immobilienbewertung als Nachschlagewerk dienen.
Die vorliegende Arbeit gliedert sich in drei Abschnitte. Der erste Abschnitt (Kapitel 2) umfasst die Grundlagen zu den Bewertungsverfahren (Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren), die Betriebs- und Energiekosten (u.a. Betriebs- und Energiekosten im MRG, Heizkostenabrechnungsgesetz, Gasverbrauch der Haushalte) und den Energieausweis (u.a. Energieausweis-Vorlage-Gesetz, ÖNORMEN, Gebäude- und Wohnungsbestand in Österreich). Der zweite Abschnitt (Kapitel 3) beinhaltet das Thema Marktforschung. Hier wird die Methodik zur internetgestützten Befragung erläutert, sowie eine Analyse und die Ergebnisse der Befragung wiedergegeben. Im dritten Abschnitt (Kapitel 4) wird anhand von Beispielen zu den einzelnen Wertermittlungsverfahren die mögliche Auswirkung auf die Immobilienbewertung transparent dargestellt.
Inhaltsverzeichnis:Inhaltsverzeichnis:
1.Einleitung1
2.Grundlagen3
2.1Bewertungsverfahren3
2.1.1Sachwertverfahren3
2.1.2Ertragswertverfahren3
2.1.3Vergleichswertverfahren4
2.2Betriebs- und Energiekosten5
2.2.1Betriebs- und Energiekosten im Mietrechtsgesetz6
2.2.2Betriebs- und Energiekosten im Wohnungseigentumsgesetz8
2.2.3Heizkostenabrechnungsgesetz9
2.2.4Betriebs- und Energiekosten Eigentümer - Eigennutzung10
2.2.5Wohnungsaufwand11
2.2.6Gasverbrauch der Haushalte15
2.3Energieausweis17
2.3.1Richtlinie 2002/91/EG18
2.3.2Energieausweis-Vorlage-Gesetz - EAVG22
2.3.3OIB-Richtlinie 6 - Energieeinsparung und Wärmeschutz23
2.3.4Baurecht und ÖNORMEN31
2.3.5Gebäude- und Wohnungsbestand in Österreich34
2.3.6Energiesparendes Bauen und alternative Heizsysteme39
3.Marktforschung44
3.1Methodik der internetgestützten Befragung46
3.2Analyse und Ergebnisse der internetgestützten Befragung51
3.2.1Allgemeines51
3.2.2Fragen an Eigentümer (Eigennutzung)59
3.2.3Frage an Vermieter61
3.2.4Fragen an Mieter62
3.2.5Conclusio der Online-Befragung64
4.Auswirkung auf die Immobilienbewertung65
4.1Auswirkung auf das Sachwertverfahren67
4.2Auswirkung auf das Ertragswertverfahren77
4.3Auswirkung auf das Vergleichswertverfahren97
5.Ausblick und Nachwort101
6.Executive Summary (deutsch)102
7.Executive Summary (englisch)105
Textprobe:Textprobe:
Kapitel3, Marktforschung:
Im Kapitel Marktforschung wird " anhand spezieller Fragen über den Energieausweis " ein Einblick über die Meinung der Marktteilnehmer (Eigentümer in Eigennutzung, Vermieter und Mieter) bezüglich des Energieausweises wiedergegeben, sowie die Methodik zur Umfrage beschrieben und deren Analyse dargestellt.
Die empirische Sozialforschung unterscheidet zwischen der quantitativen und der qualitativen Forschungsmethode. Um Hypothesen zu überprüfen, werden bei der quantitativen Methode soziale und physische Phänomene genau definiert und objektiv gemessen. Dabei ist die quantitative Forschung am naturwissenschaftlichen Forschungsverständnis orientiert und geht von einer objektiv existierenden, erfassbaren Realität aus. Die quantitative Forschung untersucht Erleben und Verhalten empirisch, prüft Hypothesen und Theorien. In der qualitativen Forschung versucht man die Sichtweise der Menschen über einen Sachverhalt, welche individuelle Bedeutung er für sie hat und welche Handlungsmotive in diesem Zusammenhang auftreten, herauszufinden. Daraus bildet man Theorien und zieht Folgerungen für die Praxis. Die qualitative Forschung ist am geistes- und kulturwissenschaftlichen Forschungsverständnis orientiert und macht Erleben und Verhalten durch Verstehen und Interpretation bestimmbar.
In der empirischen Sozialforschung gibt es auch verschiedene Verfahren der Datenerhebung, die Befragung, die Beobachtung und die Inhaltsanalyse. Nachfolgend werden diese kurz erläutert:
- Befragung: Bei der Ermittlung von Fakten, Wissen, Meinungen, Einstellungen oder Bewertungen im sozialwissenschaftlichen Anwendungsbereich gilt die Befragung als das Standardinstrument empirischer Sozialforschung. Man unterscheidet die "mündliche Befragung", die "schriftliche Befragung", das "Telefoninterview" und die "internetgestützte Befragung". Die mündliche Befragung wird häufig bei "Experteninterviews" angewandt. Die schriftliche Befragung wendet man aufgrund der Kosten- und Zeitersparnis bei größeren Stichproben (mit mehr als 200 Befragten) an. Das Telefoninterview kommt vor allem bei allgemeinen Bevölkerungsumfragen zur Anwendung. Internetgestützte Befragungen werden zunehmend beliebter, da die Befragungen schneller durchführbar sind, keine Interviewer benötigt werden, die Erhebungskosten gering sind, die erhobenen Daten nicht erfasst werden müssen und graphische Vorlagen sowie Audio- und Videosequenzen im Erhebungsinstrument eingesetzt werden können.
- Beobachtung: Die Beobachtung ist die ursprünglichste Form der Datenerhebungstechnik. Dabei wird zwischen der "direkten Beobachtung" und der "indirekten Beobachtung" unterschieden. Die direkte Beobachtung ist die eigentliche Verhaltensbeobachtung, während sich die indirekte Beobachtung nicht auf das Verhalten selbst, sondern auf dessen Spuren, Auswirkungen und Objektivationen bezieht. Die Beobachtung wird häufig bei der Erfassung von bestimmten Verhaltensmustern (z.B. die Beobachtung der Kommunikation zwischen dem Krankenhauspersonal mit den Patienten) angewandt, aber auch bei der Erfassung von Besuchern und Vorkommnissen an einem bestimmten Ort (z.B. Bestandsaufnahme von einem Kinderspielplatz).
- Inhaltsanalyse: In der Inhaltsanalyse werden Texte aller Art sowie Rundfunk- und Fernsehsendungen einer quantifizierenden Analyse unterzogen. Der größte Vorteil an diesem Verfahren liegt darin, dass eine Menge an zur Verfügung stehendem Material vorhanden ist und diese Methode disziplinenübergreifend verwendbar ist. Das Hauptanwendungsgebiet der Inhaltsanalyse liegt in der Erforschung politischer Kommunikation, in der Analyse von Massenmedien, aber auch in der Analyse des Wandels von Einstellungen und Lebensstilen.
Da es in Bezug auf den Energieausweis noch keine Erfahrungswerte gibt, wurde eine Befragung der Marktteilnehmer (Eigentümer in Eigennutzung, Vermieter und Mieter) mittels der quantitativen Forschungsmethode durchgeführt. Um möglichst viele Marktteilnehmer erreichen zu können, wurde die internetgestützte Befragung gewählt. Laut Statistik Austria haben 68,9 % der österreichischen Haushalte einen Internetzugang. Dies ergibt bei rd. 3,5 Mio. Haushalten etwa 2,4 Mio. Haushalte mit Internetzugang. Die Repräsentativität einer Stichprobe ist nur dann gegeben, wenn in Bezug auf die Verteilung aller Merkmale aus den Ergebnissen einer Zufallsstichprobe auf die Verteilung dieser Merkmale in der Grundgesamtheit geschlossen werden kann. Da es ziemlich unmöglich ist, alle Haushalte zu erreichen bzw. eine repräsentative Stichprobe aus allen Haushalten abzuleiten, wurde eine willkürliche Auswahl der Probanden getroffen. Nachfolgend wird die Methodik der internetgestützten Befragung beschrieben.
Methodik der internetgestützten Befragung:
Bei der internetgestützten Befragung gibt es verschiedene Methoden. Entweder füllt der Teilnehmer den Fra

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